Содержание недвижимости в Италии

Помощь бизнесу в Европе

В вопросе покупки и содержания недвижимости иностранцы и резиденты Италии обладают одинаковыми правами. Независимо от того, гражданином какой страны вы являетесь, приобрести вы можете абсолютно любой объект недвижимости, даже незастроенный участок. Но есть ли разница в затратах на обслуживание дома? Какие налоги придётся платить обязательно и на какие суммы коммуналки рассчитывать? Читайте в нашей статье. Содержание статьи

  • Налоги на недвижимость
  • Коммунальные услуги
  • Сдача в аренду
  • Управляющие компании
  • Стоимость жизни в Италии
  • Продажа недвижимости

Ежемесячные расходы – обязательные налоги и коммунальные платежи – будут зависеть от конкретной локации и условий содержания дома. Если в России нет разделения по классам энергоэффективности, то европейцам приходится об этом задумываться, так как ресурсы стоят дорого.

К тому же многие налоги здесь закреплены на государственном уровне – к примеру, на облагораживание территории и вывоз мусора. И платить их необходимо, так как штрафы большие.

О том, какими правами обладают иностранцы при покупке недвижимости в Италии, какие расходы в виде налогов и услуг специалистов должны нести, как проходит процесс регистрации сделки, читайте здесь: Процедура приобретения недвижимости в Италии.

Налоги на недвижимость

Один или два раза в год (на выбор) владельцы итальянского жилья должны платить три налога.

  • На владение недвижимостью (IMU – Imposta municipale unica)
  •  Для расчёта данного налога потребуется знать: 

    • кадастровую стоимость объекта;
    • годовую налоговую ставку, которую определила коммуна;
    • потенциальный кадастровый доход;
    • категорию собственности, чтобы узнать повышающий коэффициент.

    Самый непонятный для собственника – четвёртый пункт. Итальянское правительство присваивает категории разным типам собственности. К примеру, престижная недвижимость попадает в категорию А1, виллы у моря – А8, исторические здания – А9.

    Узнать категорию стоит ещё до покупки дома, так как повышающий коэффициент может быть очень существенным. Нередко случается так, что невзрачная застройка имеет культурную или историческую значимость. А бывает и так, что, купив квартиру в одной части дома, вы будете платить налог в размере €900 в год, а купив аналогичную в другой – всего €400. Потому что одна часть здания – исторически ценная, а вторая – современная пристройка.

    Пример годовой суммы налога на недвижимость в зависимости от типа жилья

    • Трёхкомнатная квартира возле моря. Кадастровая стоимость – €120 тыс. Налог – €650.
    • Вторичка эконом-класса далеко от моря. Цена – €50 тыс. Налог – €250–300.
    • Частная вилла с земельным участком. Стоимость – €200 тыс. Налог – €700.
    • Такая же частная вилла, но с бассейном и на морском берегу. Стоимость – €250 тыс. Налог – €1,2 тыс.

    Средняя годовая ставка составит 0,4–0,7% от кадастровой стоимости объекта. Но чтобы узнать более точную цифру, перед покупкой выбранного дома или квартиры стоит посетить кадастровый офис. Предварительные примерные суммы можно узнать, воспользовавшись калькулятором.

  • Муниципальный налог (TASI – Tassa sui servizi indivisibility)
  • Размер регулирует городской муниципалитет. За счёт этого налога улицы чистые и с освещением, скверы и парки ухоженные, газоны подстриженные, системы канализации и водоотведения стабильно работают.

    Конкретная сумма разнится в зависимости от города, коммуны и властей, но никак не связана с типом недвижимости. Предел – €100, среднее значение – €70. Налог будет выше в исторических и/или туристических городах с плотной застройкой, сложной системой коммуникаций. Некоторые мелкие деревни и районы, расположенные ближе к центру полуострова, TASI не платят.

  • Налог на вывоз мусора (TARI – Tassa rifiuti)
  • Размер TARI зависит от расположения дома, числа жильцов и объёма отходов. Сумма рассчитывается индивидуально. К примеру, если в квартире площадью 150 кв. м в старом городе постоянно проживает два человека, годовой налог потянет примерно на €300. Если площадь жилья 77 кв. м, расположено оно в пригороде, а живёт в ней только один владелец – на €120–150. 

    • Если вы живёте в Италии всего несколько месяцев в году, можно подать заявку в муниципалитет и сократить размер налога на 30–50%.
    • Когда недвижимость сдают в аренду, налог на вывоз мусора обычно платит съёмщик.

    Италия, Милан

    Когда платить

    Крайний срок уплаты налогов на недвижимость зависит от того, одной или двумя частями вы намереваетесь их вносить. В любом случае хотя бы часть оплаты нужно провести до 16 июня. Если вы разбили платёж на две части, вторую обязательно внести до 16 декабря. Если вносите сумму полностью, то до 16 декабря необходимо свериться с актуальными ставками, которые за полгода могут измениться. Если это произошло – придётся доплатить, в противном случае будет «капать» пеня.

    Как рассчитать

    Есть два бесплатных варианта: рассчитать самому, но при этом приготовиться к ответственности за возможные ошибки, или возложить эту ответственность на коммуну. Второй случай – редкость, так как в большинстве случаев коммуна этим вопросом не занимается.

    Из платных способов – нанять налогового консультанта, услуги которого обходятся в €40–100 в зависимости от региона, или обратиться в государственную налоговую службу. Там подобная услуга стоит всего €20–30, но придётся ждать в очереди, так как спрос немалый.

    Как оплатить

    Приятная новость: всё можно провести удалённо – через интернет-банкинг со своего личного счёта в итальянском банке или через личный кабинет после регистрации на сайте налоговой службы.

    Читайте также  Есть мнение: Маленькие гостиницы могут стать и бизнесом, и домом

    Если вы находитесь в Италии, можно также сходить с квитанцией в банк или на почту. Если основную часть времени вы живёте за пределами страны, можете доверить этот вопрос управляющей компании, представитель которой заботится об оплате всех счетов.

    Можно ли получить скидку

    В Италии существует налоговая льгота Prima casa, которая позволяет: 

    • Снизить налог при покупке недвижимости до 4%, если речь идёт о новостройке (не старше четырёх лет), или до 2%, если о вторичке. Воспользоваться льготой можно только один раз, независимо от региона, типа жилья и гражданства покупателя. Главное условие – наличие ВНЖ, при этом основным домом должна быть Италия. Можно использовать данное условие, даже если ВНЖ ещё нет, но вы намереваетесь его получить. В таком случае следует обратиться к нотариусу, который рассчитает налог с учётом льготы. Но важно оформить разрешение в течение 18 месяцев – в противном случае придётся внести недостающую сумму и пеню.
    • Не платить налог на владение недвижимостью, если у вас есть ВНЖ в Италии и вы живёте в купленном объекте постоянно.

    При наличии вида на жительство или ПМЖ можно претендовать на ряд других льгот при определённых условиях (многодетная семья, единственное жильё и т. д.). 

    Квартиры, которые можно купить в Италии Квартира в Риме, Италия 575 000 € Площадь 65 м2
    HOUSAGE Апартаменты в Порто Черво, Италия 1 150 000 € Площадь 128 м2
    Italy Sotheby’s Interna… Квартира в Скалее, Италия 45 000 € Площадь 50 м2, 3 комнаты
    Gabetti Апартаменты в Милане, Италия 650 000 € Площадь 58 м2
    Palazzo Estate Апартаменты в Кампионе-д’Италия, Италия 615 000 € Площадь 140 м2
    Il Globo Real Estate La… Апартаменты в Милане, Италия 4 500 000 € Площадь 296 м2
    Palazzo Estate Апартаменты в Италии 259 000 € Площадь 76 м2
    ИНДОМ Квартира у озера Гарда, Италия 368 000 € Площадь 80 м2, 3 комнаты
    GH Estate Пентхаус в Сан-Ремо, Италия 1 500 000 € Площадь 120 м2, 4 комнаты
    AzarovS Апартаменты в Порто Черво, Италия 1 250 000 € Площадь 70 м2, 3 комнаты
    AzarovS Апартаменты в Сан-Ремо, Италия 250 000 € Площадь 100 м2, 3 комнаты
    AzarovS Квартира в Сан-Ремо, Италия 750 000 € 4 комнаты
    HOUSAGE Квартира в Сан-Ремо, Италия 1 250 000 € 4 комнаты
    HOUSAGE Квартира в Вентимилье, Италия 73 000 € Площадь 40 м2, 1 комната
    AzarovS Апартаменты в Бергамо, Италия 4 450 000 € Площадь 850 м2
    Lionard Luxury Real Est… Квартира в Скалее, Италия 28 000 € Площадь 41 м2, 2 комнаты
    L’ARCO IMMOBILIARE Квартира в Порто Черво, Италия 1 300 000 € Площадь 108 м2, 5 комнат
    Barnes Квартира в Менаджо, Италия 880 000 € Площадь 260 м2, 4 комнаты
    Barnes Квартира в Сан-Бартоломео-аль-Маре, Италия 78 000 € Площадь 16 м2, 1 комната
    Immobiliare Studio Tre Пентхаус в Валлекрозии, Италия 550 000 € Площадь 138 м2, 8 комнат
    LiguriaHomes Casamare

    Коммунальные услуги

    Сумма коммунальных платежей разнится в зависимости от размера и инфраструктуры собственности, а также региона, в котором она находится. Расходы могут варьироваться в пределах €500–6000 в год. Самый бюджетный вариант – иметь маленькую квартирку в Калабрии, один из самых дорогих – апартаменты в элитном комплексе в Абруццо или Тоскане. Но и качество жизни в этих регионах заметно разнится.

    Плата за кондоминиум

    Если вы приобрели квартиру в комплексе, скорее всего, в нём будет придомовой кондоминиум – аналог нашего товарищества собственников. Это сообщество отвечает за общее пространство: лифты, лестницы, придомовую территорию, бассейн. Нанимает садовников, уборщиков, чистильщиков, лифтёров и прочий необходимый персонал, чтобы в здании всегда всё было в порядке.

    Плата за кондоминиум общая на дом – она делится в равных пропорциях между всеми собственниками. Если, к примеру, в здании 20 квартир, а общая сумма составляет €4 тыс. в год, каждый владелец будет платить €200. Общая годовая плата может доходить до €6 тыс. в зависимости от оснащённости комплекса.

    Примеры (сумма годового платежа)

    • Небольшой комплекс на один – три этажа без прилегающей инфраструктуры (нет бассейна, зелёной зоны, детской площадки) – €0–30 (на этаже жильцы убирают самостоятельно либо сами нанимают персонал).
    • Средний, не элитный комплекс, но с минимально необходимой инфраструктурой (лифты, зелёная зона, парковка) – от €150.
    • Развитый многоэтажный комплекс, в котором есть бассейн, консьерж, сад, детская площадка, лифты, – от €500.

    Электричество, газ, вода, интернет

    Если подача воды и отопления – центральная, то нередко счёт включают в кондоминиум. Но в большинстве итальянских домов центральная система отсутствует, так как в стране нет собственных ресурсов. Отапливать приходится электричеством или газом, приобретая баллоны. Тарифы разнятся в зависимости от компании-поставщика и конкретного региона.

    Квитанции за газ и электричество приходят раз в два месяца. Суммы платежей определяются по счётчикам. Замена сломанного счётчика обойдётся в €50–100. Средние актуальные тарифы: 

    • электричество – от €0,25 за кВт·ч (ночью дешевле)
    • газ – от €0,22 за куб. м
    • вода – от €1,37 за куб. м
    • интернет – от €25 в месяц
    • TV-антенна – €18–20 в месяц
    • абонентская плата за обслуживание сетей, которые поставляют газ и электричество, – €18 в месяц (резиденты) или €25 в месяц (нерезиденты)
    • газовый баллон (хватает на два-три месяца) – €40–60
    Читайте также  При прочих равных: как анализировать доходные дома с практически одинаковыми параметрами

    Интересная особенность: за TV-антенну платят все, исключение – невозможность её установить. То есть если даже у вас не подключено телевидение, но сделать это возможно, налог за TV вы всё равно платите.

    Чтобы экономить ресурсы, итальянцы используют энергосберегающее оборудование: лампочки, технику с маркировкой А+++, а при покупке дома учитывают его энергоэффективность по присвоенному индексу (A, B, C, D, E, F, G). Кстати, расходы на обогрев дома с индексом A и G могут разниться даже вдвое.

    Страховка

    Страховать приобретаемое жильё обязательно, только если вы покупаете его в ипотеку. В остальных случаях страховка – по желанию. Цена годового полиса – 1–4% от стоимости недвижимости. Страховая компания может снизить ставку, если вы постоянный клиент и практически не задействуете полис.

    Финальная стоимость страховки зависит от компании и конкретных условий. В среднем она составляет €180–200 в год. 

    Читайте также

    • Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в Италии
    • Сколько стоит содержать квартиру в Италии
    • «Деревня, но в хорошем смысле слова!» Сибирячка – о покупке дома и жизни на юге Италии

    Что касается внесения коммунальных платежей – ситуация такая же, как и с налогами: можно платить удалённо через интернет-банкинг или через сайты компаний-поставщиков, а также приходить с квитанциями в банк или на почту. Ещё один вариант – доверить решение этого вопроса управляющей компании.

    Италия, Рим На сколько потянут налоги и коммунальные услуги в Италии

    Статья расходов

    Квартира в Абруццо, 76 кв. м, 
    один человек

    Квартира около Римини, 70 кв. м, три человека

    Налог на недвижимость

    €0 (по Prima casa)

    €0 (по Prima casa)

    Муниципальный налог

    €100

    €70

    Налог на вывоз мусора

    €130

    €150

    Плата кондоминиуму

    €420

    €0 (нет товарищества)

    Абонентская плата

    €216

    €216

    Газ

    €376

    €750

    Электричество

    €362

    €420

    Вода

    €0 (включено в плату кондоминиуму)

    €180

    Интернет + TV

    €500

    €500

    Страховка

    €180

    €0

    Итого

    €2 085

    €2 286

    Все суммы указаны за год.

    Италия, Флоренция Сдача недвижимости в аренду

    Доходность. Согласно отчёту аналитического отдела издания Corriere Economia, средний доход от аренды дома площадью 60 кв. м в одном из четырёх крупных городов (Милан, Неаполь, Рим, Турин) составляет 4–6% в зависимости от расположения и конкретного города. При условии что со сдачей жилья нет накладок, а съёмщик регулярно платит.  

    Аренда. Арендные ставки зависят от региона, периода сдачи и типа жилья. К примеру, сдавать квартиру на побережье с одной-двумя спальнями можно за €500–700 в месяц. Ставки на жильё в Риме или Милане на порядок выше и стартуют с €850–900 для скромной студии. 

    Налоги. Иностранцы в Италии платят подоходный налог по прогрессивной шкале, в размере 23–43%. Сюда следует прибавить 0,9–1,4% от местных властей и 0,8% дохода на муниципальные сборы. Данные ставки применимы к прибыли, полученной только в Италии, причём между Италией и РФ действует закон об избежании двойного налогообложения.

    Налог на доход от аренды (и краткосрочной, и долгосрочной) составляет 21%. Хорошая новость: из суммы дохода можно вычесть до 30% на обслуживание и ремонт жилья (необходимо предъявить чеки) и в результате платить налог с остатка. 

    Управляющие компании

    В Италии в последнее время появляется всё больше управляющих компаний, которые берут на себя полный спектр забот о вашем жилье: следят за состоянием дома или квартиры в отсутствие хозяев и при наличии арендатора, занимаются вопросами клининга, заключением договоров с поставщиками коммунальных услуг и в последующем оплачивают счета, налоги. Берут на себя вопросы ремонта, доставки мебели и нужного оборудования, трансфера, поиска арендаторов. 

    Ставка на основные услуги управления недвижимостью – в пределах 8–10% от дохода. Оплата счетов, проверка квартиры обойдутся примерно в €200–250 в год, уборка – от €30. 

    По вопросам управления недвижимостью можно также обратиться в агентство, через которое вы покупали жильё.

    Италия, Абруццо Стоимость жизни в Италии

    Аренда недвижимости. €650–1500 в месяц для квартиры 70 кв.м, €450–800 – для однокомнатной. Студии можно найти за €200–300. Конкретная ставка зависит от региона и расположения. Самые низкие арендные ставки – в Калабрии, самые высокие – на Сардинии.

    Коммунальные платежи.  €170–190 в месяц (опираясь на расчёты выше).

    Транспорт. Месячный проездной – €35, стоимость одной поездки – €1,5.

    Еда и кафе. Обед или ужин в ресторане среднего класса обойдётся в €15–30. Стоимость продуктов выше, чем в Восточной Европе, но всё же ниже, чем на севере континента. К примеру, пакет молока стоит €1,2, кило риса – €2,0, упаковка яиц (12 шт.) – €2,5, кило куриных грудок – €8,2, кило помидоров – €1,8, кило картофеля – €1,2. В среднем на еду на одного человека уходит €250–300 в зависимости от частоты посещения кафе.

    Читайте также  Швейцария: ни слова о горных лыжах

    Прочие расходы. Абонемент в фитнес-клуб обойдётся в €40–50, медицинская страховка – в €70–80 в месяц.

    В среднем один человек на жизнь в Италии тратит около €1 тыс., если речь идёт о семье из двух человек – €1,6–1,7 тыс.

    Читайте также: Как живётся в разных регионах Италии

    Средняя зарплата в Италии на 2020-й составляет €29 600 в год, или €2 470 в месяц, до вычета налогов. Между севером и югом существует большая разница в зарплатах: к примеру, в Трентино-Альто-Адидже средняя годовая зарплата – €32 954, а в Базиликате – €25 168. Зарплата (до уплаты налогов) в Mилане – в среднем €35 597 за год, в Риме – €32 224.

    Точной ставки минимальной зарплаты в Италии нет – сумма определяется в коллективном договоре конкретной компании. Но самые низкие доходы после вычета всех налогов стартуют с €1 050 для работников сельского хозяйства. 

    Примеры частных домов и вилл в Италии Дом в Скалее, Италия 100 000 € Площадь 90 м2, 5 комнат
    Scalea Realty Вилла в Менаджо, Италия 530 000 € Площадь 250 м2
    Palazzo Estate Вилла в Каннеро-Ривьере, Италия 1 000 000 € Площадь 150 м2
    Palazzo Estate Дом в Фабро, Италия 980 000 € Площадь 395 м2, 20 комнат
    Great Estate Дом в Сенигаллии, Италия 1 250 000 € Площадь 490 м2
    Palazzo Estate Дом в Италии 1 800 000 € Площадь 750 м2
    Italy Sotheby’s Interna… Особняк в Казнате-кон-Бернате, Италия 5 000 000 € Площадь 2200 м2, 10 комнат
    AzarovS Вилла в Сан-Ремо, Италия 1 250 000 € Площадь 250 м2, 6 комнат
    AzarovS Вилла в Форте деи Марми, Италия 4 800 000 € Площадь 470 м2, 7 комнат
    AzarovS Вилла в Сан-Ремо, Италия 4 000 000 € Площадь 500 м2, 12 комнат
    Immobiliare Europa Sanr… Дом в Камольи, Италия 1 800 000 € Площадь 220 м2
    Rentsale Вилла в Греве-ин-Кьянти, Италия 5 500 000 € Площадь 1000 м2
    Lionard Luxury Real Est… Вилла в Сиене, Италия Цена по запросу Площадь 3000 м2
    Lionard Luxury Real Est… Вилла в Креспине, Италия 3 500 000 € Площадь 1500 м2
    Lionard Luxury Real Est… Вилла в Бергамо, Италия 2 300 000 € Площадь 590 м2
    Lionard Luxury Real Est… Вилла в Варесе, Италия Цена по запросу Площадь 1000 м2
    Lionard Luxury Real Est… Вилла в Порто Черво, Италия 2 650 000 € Площадь 340 м2
    Lionard Luxury Real Est… Вилла в Лукке, Италия Цена по запросу Площадь 900 м2
    Lionard Luxury Real Est… Дом в Италии 220 000 € Площадь 351 м2, 11 комнат
    Great Estate Дом в Сан-Венанцо, Италия 300 000 € Площадь 369 м2, 5 комнат
    Great Estate

    Продажа недвижимости

    Ситуация на рынке. Согласно данным Статистического комитета Италии, в 2019 году рынок недвижимости страны находился на пути медленного восстановления, но в 2020-м будет просадка, полагают специалисты. Причины – закрытые границы, рост безработицы и карантин.

    Тем не менее интерес инвесторов к Италии не затухает. Да и местные жители всё чаще переселяются в южные провинции, а потому интересуются предложениями на рынке. Покупательную способность подпитывают банки, предлагая выгодные программы кредитования и низкие ставки по ипотеке.

    Жильё за год, ко второму кварталу 2020-го, подорожало на 3,4–5,5% в зависимости от региона. Риелторы не ожидают глобального обвала рынка и говорят, что больших скидок продавцы не предлагают.

    Читайте также: А скидки будут? Что изменилось в недвижимости Италии из-за пандемии

    Налоги. Если вы нерезидент Италии, налог при продаже – 20–45% от разницы между покупкой и приобретением. Для резидентов есть несколько вариантов. 

    • Если купленное жильё – первое для собственника и пробыло во владении менее пяти лет, налог платить не нужно. Условие – в течение года приобрести другой дом или квартиру в Италии. В противном случае придётся заплатить 7% от кадастровой стоимости объекта.
    • Если объекту более пяти лет и он не первый у собственника, налог составляет 20–45% от разницы между ценой покупки и продажи.

    На размер налога также влияет то, в каком регионе находится дом.

    Налог на наследование и дарение составляет 4% для супругов и ближайших родственников (стоимость причитающейся доли – не более €1 млн), 6% – для дальних родственников, 8% – для третьих лиц.

    Дополнительные расходы. Стоимость услуг риелтора – 2–4% от стоимости сделки. Нотариус берёт за свою работу 1–3% от цены продажи, причём чем эта цена ниже, тем выше ставка. В среднем нотариусу придётся заплатить €2,5–3,0 тыс. 

    Добавить комментарий